Bailleurs à Saint-Herblain : l'impact des échéances G, F et E sur le parc immobilier

À Saint-Herblain, la situation énergétique des 50 973 habitants évolue face aux obligations de décence pour les biens mis en location. En métropole, depuis le 1er janvier 2025, les logements affichant une étiquette G ne répondent plus aux critères de décence pour la signature d'un nouveau bail. À Saint-Herblain, cela concerne 96 diagnostics enregistrés. Ce volume marque le début d'un calendrier de restriction qui s'étendra aux classes F en 2028 et E en 2034.

À Saint-Herblain, 96 logements classés G sont exclus des nouveaux baux

Depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires bailleurs de Saint-Herblain doivent veiller à la performance énergétique de leurs actifs. Pour les 96 diagnostics enregistrés sous l'étiquette G, la relocation est désormais conditionnée à la réalisation de travaux. Cette contrainte s'applique lors du renouvellement ou de la signature d'un nouveau contrat de location. La part des « passoires thermiques » (F et G réunis) s'élève à 3,0 % des diagnostics, soit 429 documents enregistrés sur la commune, un chiffre inférieur à la moyenne de nombreux secteurs urbains.

Les bailleurs doivent également intégrer l'obligation d'audit énergétique réglementaire. Depuis le début de l'année 2025, cette mesure touche les classes F et G, mais aussi les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E lors de leur mise en vente. À Saint-Herblain, l'étiquette E concerne 1 044 diagnostics. L'audit fournit un scénario de travaux chiffré, permettant d'évaluer l'investissement nécessaire pour atteindre une performance décente et informant l'acquéreur des coûts de rénovation futurs.

L'échéance 2028 concerne 333 logements de classe F à Saint-Herblain

La deuxième étape du calendrier législatif visera en 2028 les logements classés F. À Saint-Herblain, 333 diagnostics enregistrés portent cette étiquette. Ces biens disposent d'un sursis avant d'être frappés par l'interdiction de location. Une partie de cette répartition s'explique par la période dominante de construction, située entre 1948 et 1974 pour 45,2 % des logements. Ces habitations conçues durant les Trente Glorieuses ne bénéficiaient pas des réglementations thermiques modernes.

• 96 diagnostics classés G (0,7 %) : interdits à la nouvelle location depuis 2025.
• 333 diagnostics classés F (2,4 %) : interdiction de location prévue pour le 1er janvier 2028.
• 1 044 diagnostics classés E (7,4 %) : interdiction de location prévue pour le 1er janvier 2034.
• Audit énergétique désormais obligatoire pour la vente des maisons individuelles classe E à Saint-Herblain.

L'échéance de 2034 pour les 1 044 logements de classe E à Saint-Herblain

Avec 1 044 diagnostics classés E (7,4 %), la commune voit une part significative de ses logements entrer dans le champ des futures restrictions de 2034. Cette classe E constitue souvent le pivot avant la rénovation globale. Dans un contexte où 69,4 % des bâtis sont antérieurs à 2001, la modernisation énergétique devient un impératif pour maintenir la rentabilité locative et la valeur patrimoniale des actifs situés dans la commune.

Le gaz naturel équipe 7 266 diagnostics enregistrés à Saint-Herblain

Le système de chauffage est un levier déterminant pour l'amélioration des étiquettes. Le gaz naturel est l'énergie dominante avec 7 266 diagnostics mentionnant ce mode de chauffage principal. Le coût énergétique annuel médian estimé est de 925 €, avec une consommation médiane de 145 kWh/m²/an. Ces valeurs placent la majorité du parc herblinois dans les classes C et D, qui regroupent respectivement 52,0 % et 29,7 % des diagnostics enregistrés.

Sillon de Bretagne et secteurs IRIS face au risque radon de niveau 3

Dans les secteurs du Sillon de Bretagne, de la Pelousière ou de la Bernardière, la sécurité des occupants inclut l'état des risques et pollutions. Géorisques identifie un risque sismique classé en zone 3 (modérée) et un potentiel radon de niveau 3 (significatif) à Saint-Herblain. Le radon, gaz radioactif d'origine naturelle, peut s'accumuler dans les espaces clos et nécessite une ventilation performante.

Dans les quartiers comme la Pelousière ou la Bernardière, où l'habitat individuel affiche une surface médiane de 67 m², des risques d'inondation ou liés au transport de marchandises dangereuses sont également recensés. Les bailleurs doivent s'assurer que les diagnostics techniques obligatoires sont à jour, incluant les informations sur les risques industriels ou les ruptures de barrage potentiels identifiés sur le territoire herblinois.

Près de 46,8 % du bâti diagnostiqué est antérieur à 1975

À Saint-Herblain, 46,8 % des diagnostics concernent des bâtiments construits avant 1975. Plus précisément, 1,6 % du bâti est antérieur à 1949, tandis que la période 1948-1974 représente 45,2 % des dossiers. Près de la moitié des logements de la commune ont été conçus sans isolation thermique initiale. Les gains de performance les plus importants seront réalisés via l'isolation par l'extérieur ou le remplacement des vitrages pour assurer la conformité aux échéances de 2028 et 2034.

• Période 1948-1974 : 45,2 % des diagnostics, cœur du parc immobilier local.
• Consommation médiane : 145 kWh/m²/an.
• Surface médiane des logements : 67 m².
• Risques locaux : Zone sismique 3 et Potentiel Radon 3 à surveiller.

Une majorité de classes C et D à Saint-Herblain

Le parc immobilier herblinois se concentre dans les classes intermédiaires : les étiquettes C (52,0 %) et D (29,7 %) constituent l'immense majorité des diagnostics. Ces logements ne sont pas concernés par les interdictions de louer prévues jusqu'en 2034. Le maintien dans ces classes nécessite toutefois une gestion proactive des équipements de chauffage au gaz naturel qui équipent la majorité des logements.

Méthodologie et limites de la photographie des 14 170 diagnostics

L'analyse des diagnostics à Saint-Herblain montre que si la commune dispose d'un socle solide de logements en classes C et D, le calendrier législatif impose une action pour les 0,7 % en classe G et une planification pour les 9,8 % classés en F ou E. La performance énergétique conditionne désormais la décence du logement et la maîtrise des coûts énergétiques en Loire-Atlantique.